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공실은 늘고 신축은 어려워졌다.상업용 부동산 시장에서‘용도변경’이 선택이 아닌 생존 전략으로 떠오른 배경이다.관광객이 줄던 시기엔 호텔이 오피스로,외국인이 몰리자 오피스가 다시 호텔로 돌아섰다.미분양 오피스텔은 임대주택과 코리빙(공유 주거)으로 방향을 틀었고,한때 애물단지였던 리테일은 저층부만 바꿔도 건물 가치를 뒤집는다.같은 건물,다른 쓰임.자산의 운명을 가른 것은 입지가 아니라‘언제,무엇으로 바꿨는가’였다.

서울 중구 세종대로에 위치한‘광화문G스퀘어’는 옛 뉴국제호텔을 오피스로 용도변경한 건물이다.(윤관식 기자)사무실로 변신한 공실

새로 짓느니 기존 건물 활용

코로나19 팬데믹 당시에는 공실로 남아 있던 유령 상가·호텔을 오피스로 용도변경하는 일이 많았다.새로 짓기보다 기존 건물의 용도를 바꿔 임대 경쟁력을 높이려는 전략이었다.

1970년대 문을 연 서울 광화문‘뉴국제호텔’은 현재‘광화문G스퀘어’로 변신했다.내부로 들어서면 과거 객실 구조는 흔적도 없다.엘리베이터를 증설해 수직 동선을 새로 짰다.불필요한 복도와 자투리 공간을 없애 전용면적을 최대화했다.층마다 약 120평 규모 오피스가 들어섰다.이 프로젝트 역시 GRE파트너스가 주도했다.코로나19로 호텔 시장이 바닥을 찍던 시기에 자산을 매입해 용도변경과 증축을 병행하는 밸류애드(Value-add·가치부가) 전략을 택했다.위로 두 개 층을 증축해 연면적을 늘리고,호텔에는 없던 주차·피난·설비 기준을 맞췄다.공공기관과 중견기업이 잇달아 입주하며 현재 임대율은 90%를 웃돈다.

신보연 세종대 부동산자산관리학과 교수는 “기존 건물 용적률(대지면적 대비 건물 연면적 비율)이 993%였고,현행 건축법에 따라 재건축하면 용적률이 약 600% 수준으로 줄어들기 때문에 면적 손해가 크다”며 “노후해도 기존 건물을 활용한 리모델링 사업성이 훨씬 우수했다”고 설명했다.

서울 영등포구 신도림 디큐브시티 고층부에 있던‘쉐라톤 디큐브시티 호텔’은 2024년 오피스로 탈바꿈했다.지난해 6월 말 영업을 종료한 뒤 공실로 남아 있던‘현대백화점 디큐브시티’도 오피스 전환을 추진 중이다.전체 면적의 약 50%인 지하 2층~지상 1층은 스타필드형 리테일 공간으로,지상 26층은 최대 4000명이 근무할 수 있는 대형 오피스로 바꾸는 방식이다.당초 건물 소유주인 이지스자산운용은 스타필드빌리지 입점을 검토했으나 무산됐다.입지·유동인구·교통 여건을 종합하면 디큐브시티를 성수동처럼 오피스 기반 상권으로 키우는 편이 낫다고 판단했다.

또 다른 사례로는 티마크호텔 명동이 있다.코로나19 여파로 영업이 중단된 뒤 외관과 내부를 전면 리모델링해‘충무로15빌딩’이라는 프라임 오피스로 재탄생했다.SK디앤디와 이지스자산운용이 공동으로 사업을 추진했다.기존 13층이던 건물은 15층으로 증축됐다.상층부 2개 층은 층고가 4.8m에 이르러 차별화된 프리미엄 오피스를 원하는 수요를 겨냥했다.

블리츠자산운용은 용산 전자상가 내 나진상가를 매입해 IT 산업 기반 오피스 타운으로 재편하는 작업에 착수했다.한때 전자상권의 상징이던 침체 상가를 스타트업과 테크 기업이 모이는 업무 거점으로 바꾸겠다는 구상이다.이지스자산운용은 현대백화점이 철수한 구로구 신도림동 디큐브시티 일부 리테일 공간을 오피스로 탈바꿈시킬 계획이다.리모델링을 통해 디큐브시티를 업무와 상업이 결합된 복합 오피스몰로 재구성한다.입주 기업 유치와 설계 변경을 거쳐 2027년 2월 운영 개시를 목표로 한다.

리테일에서 오피스로의 전환은 서울 곳곳에서 이어지고 있다.성동구 행당동 서울숲더샵 단지 내 상가 지하 2층~지상 4층은 원래 패션 매장과 푸드코트가 줄지어 있던‘엔터식스 한양대점’이었다.2014년 문을 열었지만 코로나19 이후 임차인이 줄줄이 빠져나가며 지하 2층부터 지상 4층까지 6개 층 대부분이 공실로 남았다.불이 꺼진 상가는 인근 주민에게도 부담스러운 존재였다.

부동산 투자개발사 GRE파트너스는 이곳을 인수해 오피스로 만들었다.2023년 12월 이 건물을 약 1121억원에 매입하는 계약을 체결하고,상업용 부동산 전문기업 알스퀘어를 임대 전략과 프로젝트 전반을 맡는 파트너로 선정했다.단순 리모델링이 아니라 판매시설을 업무시설로 바꾸는‘용도변경’이 핵심이었다.지하라는 물리적 한계를 극복하기 위해 공조와 설비에 과감히 투자했고,토토 용지공용 라운지와 휴게 공간을 중심부에 배치해 답답함을 덜었다.눈에 띄는 외관보다 보이지 않는 설비와 동선에 투자를 집중했다.지금은 이곳을 지나면 쇼핑백 대신 노트북을 든 사람들이 오간다.수천 평 규모 면적이 통째로 업무시설로 바뀌며 과거‘유령 상가’였던 흔적은 좀처럼 찾기 어렵다.

알스퀘어는 임차인을 들이는 데에도 공을 들였다.착공 이전부터 향후 3~5년 내 이전 가능성이 큰 기업을 추려냈고,사무실이 흩어져 있던 녹십자그룹 계열사 10여곳을 이곳으로 통합 이전시켰다.임차 계약 기간은 대부분 10년이다.덕분에 이곳 오피스 공실률은‘제로’다.왕십리역과 한양대역 사이에 위치한‘쿼드러플(노선 4개)’역세권이라 3.3㎡당 임대료는 20만원대로 주변 오피스 평균을 웃돈다.

서울숲더샵 단지 내 상가에 있던 상업시설 파크에비뉴 엔터식스 한양대점은 오피스로 전환됐다.(윤관식 기자)호텔로 변신한 건물들

급증하는 관광 수요 잡았다

코로나19 팬데믹 동안 서울 도심 호텔과 쇼핑몰이 오피스로 바뀌었다면,2024년을 기점으로 흐름이 다시 뒤집혔다.엔데믹 이후 외국인 관광객이 급증하고 객실당 단가와 수익이 빠르게 회복되면서 한동안 외면받던‘숙박’이 다시 인기 상품으로 떠올랐다.

JLL코리아의‘2025년 한국 호텔 투자 시장 전망’에 따르면 2024년 서울 럭셔리 호텔의 평균 객실당 수익(RevPAR)은 2019년 대비 62% 늘었다.수도권 오피스 공급 과다 우려까지 겹치며 호텔로의 역(逆)컨버전 수요가 증가하는 추세다.

서울시청 광장 인근‘서울센터빌딩’이 대표 사례다.1970년 준공된 이 중형 오피스 빌딩은 최근 용도를‘근린생활 업무시설’에서‘근린생활 숙박시설’로 전환했다.호텔 브랜드 매니지먼트 기업 유에이치씨그룹이 16개 층 가운데 12개 층을 호텔로 운영하고,나머지 층에는 피부과·식당 등을 들인다.리모델링을 거쳐‘유에이치 컨티넨탈 서울’이라는 이름으로 2월 문을 연다.

이 프로젝트 핵심은 입지 재해석이다.서울센터빌딩은 서울시청·광화문·명동을 잇는 관광 동선의 한가운데에 있지만,그간 오피스 수요에만 의존해왔다.오피스 임대료 상승세가 둔화한 반면 숙박 수요가 빠르게 늘자 용도변경을 택했다.유에이치씨그룹은 종로‘파고다빌딩’을 호텔로 전환하는 프로젝트도 추진 중이다.

2022년 폐업했던 티마크그랜드호텔은 2024년 하반기 4성급‘보코 서울 명동’으로 재개관했다.총 576실 규모다.명동 입지에 서울역·회현역 접근성이 뛰어나 객실 가동률이 높다.과거 대한전선 사옥이던 이 빌딩은 2016년 코람코자산신탁이 리모델링을 통해 호텔로 탈바꿈시켰다.하나대체투자자산운용이 2016년 7월 설정한 펀드를 통해 티마크그랜드호텔명동을 2132억원 규모에 인수했다.이후 코로나19 장기화로 여러 차례 매각이 무산됐고 결국 호텔 운영이 중단됐다.우선협상대상자로 선정됐던 마스턴투자운용 등은 오피스로 개발하려고 했지만 인수가 불발됐다.2024년 가까스로 그래비티자산운용과 미국계 대체투자 운용사 안젤로고든이 2282억원에 인수해 호텔로 정상화했다.

서울 종로구 견지동 더프리마호텔 종로(옛 아벤트리호텔 종로점)도 오피스 개발 계획을 취소하고 2024년부터 호텔로 운영 중이다.2024년 말 글로벌 자산운용사 블랙스톤이 블루코브자산운용과 함께 인수한 서울 강남구 역삼동 SM(삼라마이다스)그룹 사옥도 호텔로 컨버전될 예정이다.2022년 서울 중구 명동 KT 서울중앙지사 사옥은‘르메르디앙&목시 명동 호텔’로 재탄생했다.

서울 아닌 지방에서도‘호텔 컨버전’은 새로운 해법으로 떠오른다.강원도 속초에 위치한‘호텔어라운드 속초 마리비스타점’은 운영 공백으로 한때 애물단지로 전락한 생활형숙박시설을 호텔 운영 전문기업 AZMT가 구원투수로 등판해 호텔 등 숙박시설로 용도변경하고 가치를 높인 경우다.호텔어라운드 속초 마리비스타점의 핵심은‘용도변경보다 운영’이다.법적 용도변경만으로는 수익이 나지 않던 자산을 호텔 브랜드와 운영 역량을 입혀 정상화했다.

업계에서는 호텔로 용도변경하는 사례가 한동안 늘어날 것으로 내다본다.김용우 CBRE코리아 리테일 총괄상무는 “서울 명동·동대문뿐 아니라 성수나 용산처럼 오피스 공급이 단기에 집중된 권역에서도 차별화를 위해 다시 숙박·주거시설로 눈을 돌리는‘역컨버전’이 활발하게 이뤄지고 있다”고 설명했다.

한 자산운용사 관계자는 “건축원가와 금융비용 등이 급등한 여파로 서울 주요 역세권 입지에 웬만한 호텔을 신축하려면 객실 1실당 사업원가(토지·건축비·사업비 등 모두 포함)가 10억원까지도 드는 실정”이라며 “이런 이유로 중요 구조부를 유지하고 리모델링하는 용도변경이 경제적 사업 대안으로 각광받고 있다.최근 운용 업계에서는 호텔로 용도변경할 수 있는 오피스 매물 물색이 한창”이라고 귀띔했다.

김진우 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 리테일·임차 자문담당 부장은 “시장 수요는 타이밍이 중요한 만큼 용도변경이 시간을 절약한다는 장점이 크다”며 “이런 이유로 기업·투자사·개인 등 빌딩 소유주 중에서도 철거·멸실 후 재건축보다 용도변경·리모델링을 선호하는 경우가 많다”고 전했다.

로카101은 낙후 시설의 대명사로 여겨지는 빌라나 고시원을‘픽셀하우스’라는 세련된 주거 브랜드로 재탄생시키고 있다.서울 서초구에 위치한‘픽셀하우스 방배점.(로카101 제공)임대주택·코리빙

1인 가구 전세의 월세화 흐름 캐치

전세사기 여파로 전세는 외면받고 월세 수요가 급증하면서 도심의 상가·호텔·오피스가 코리빙과 임대주택으로 빠르게 전환되는 경우도 있다.1인 가구를 겨냥한‘작고 유연한 주거’가 새로운 투자 대안으로 떠오른다.

서울 서초구 방배동의 한 상가.한때 공실이던 낡은 건물은 외국인 대학생과 사회초년생이 머무는‘1인 기숙사’로 바뀌었다.2~4층에 객실 30실을 갖춘 이곳은 로카101이 운영하는 코리빙 브랜드‘픽셀하우스’방배점이다.객실마다 화장실·침대·책상이 갖춰진 풀옵션 구조다.공용 주방과 세탁실도 마련됐다.보증금 20만원,관리비 포함 월세 80만원 수준이다.방배점을 제외한 다른 지점 평균 월세는 70만원 선이다.평균 입실률은 90%를 웃돈다.

방배점은 기존 근린생활시설을‘제2종 근린생활시설(다중생활시설)’로 용도 변경해 2024년 11월 계약,지난해 3월 공사를 마쳤다.현재 28실이 입주했다.평균 거주 기간은 4~6개월이다.박준길 로카101 대표는 “보증금 부담이 적고 필요한 기간만 거주할 수 있다는 점이 강점”이라고 말했다.외국인 비중은 약 30%로,사회초년생·취업 준비생·외국인 학생이 주 수요층이다.

글로벌 자본도 가세했다.홍콩계 임대주택 기업 위브리빙과 미국 사모펀드 콜버그크래비스로버츠(KKR)는 2024년 서울 영등포구 양평동‘더스테이트 선유’호텔을 매입해 코리빙으로 전환했다.단기 숙박 변동성이 큰 호텔 대신 월 단위 임대의 안정성을 택했다는 평가다.이어 지난해 7월에는 동대문구 오피스텔도 인수해 임대주택으로 새단장했다.대규모 글로벌 자본이 도심 호텔이나 오피스텔에 진입해 고급 코리빙 시장을 키워가는 모습이다.서울 중구‘맹그로브 동대문’은 이지스자산운용이 2022년 관광호텔이던‘이비스 버젯 앰배서더 서울 동대문’을 매입해 코리빙 하우스로 바꾼 곳이다.마포구‘로컬스티치 서교’는 서교동 동네 호텔에서 출발했다.

강남구‘에피소드강남262’는 오피스를 코리빙(공유 주거)으로 바꿨다.부동산 개발·운영 기업 SK디앤디는 노후 업무시설이던 옛 우성빌딩을 매입해 골조를 유지한 채 공동주택(기숙사)으로 용도변경했다.신축 대신 기존 구조를 활용해 공사 기간과 비용을 줄이면서 입지 강점을 극대화했다.강남 지역은 직장 밀집도가 높고 1인 가구 비중이 커‘직주근접’과‘즉시 입주’수요층이 두텁다.에피소드강남262는 이 수요를 겨냥해 하이엔드 공유 주거 콘셉트를 적용했다.프라이버시를 확보한 개인 공간에 더해 공용 라운지·커뮤니티 시설을 추가해 주거 만족도를 높이는 식이다.

미분양 오피스텔을 활용한 사례도 눈에 띈다.2024년 모건스탠리와 그래비티자산운용은 공매로 나온 서울 강동구 길동 미분양 도시형생활주택·오피스텔인‘한미스카이캐슬’을 133억원에 낙찰받아 임대주택으로 리모델링했다.총 130실 규모 자산을‘지웰홈스라이프강동’으로 운영 중이다.모건스탠리와 그래비티자산운용이 딜 구조 설계부터 자금 조달,리모델링 기획까지 전반을 총괄했다.신영그룹 계열사인 SLP가 운영을 담당하는 분업 구조다.전세 기피와 고액 월세 증가라는 시장 흐름을 정확히 읽은 사례로 평가된다.

교회 건물을 허물지 않고 카페 겸 복합 문화 공간으로 재탄생시킨 인천 영종도‘메이드림.(메이드림 홈페이지 제공)리테일의 변신은 무죄

사무실·종교시설 탈바꿈하기도

상업용 부동산에서 리테일(유통시설)은 한때‘천덕꾸러기’였다.오프라인 소비가 위축되며 상가 공실이 늘었고,투자자들은 리테일을 가장 먼저 줄여야 할 용도로 여겼다.다만 리테일 역시‘상황에 따라 다르다.건물 전체를 바꾸지 않아도,상업시설이 아니던 공간이라도 맞춤 리테일을 입히면 자산 가치가 반전되는 사례가 늘고 있다.

인천 영종도의 카페‘메이드림(MADE林)’은 120년 역사의 교회 건물을 허물지 않고 업사이클링해 카페 겸 복합 문화 공간으로 재탄생시켰다.스테인드글라스로 구성된 벽과 계단,높은 천장과 긴 동선은 일반 상업시설에서는 구현하기 어려운 공간 경험을 제공한다.과거 종교시설이라는 단일 기능을 수행하던 공간이 이제는 관광객을 끌어들이는 지역 명소가 됐다.

메이드림을 운영하는 곳은 식자재·외식 기업 푸드나무의 복합 문화 공간 운영 자회사 에프엔플레이스다.단순 카페를 넘어 전시·이벤트·커뮤니티 프로그램을 결합한 운영 전략이 주효했다.그 결과 지난해 하반기 매출은 상반기 대비 40% 이상 늘었다.리테일이 단순 판매 공간을 넘어‘경험 콘텐츠’로 작동할 때 입지의 한계도 극복할 수 있음을 보여준다.

서울 중구 서울N스퀘어(옛 명동 화이자타워)는 오피스 자산 저층부를 리테일에 맞게 재편해 수익성을 끌어올린 경우다.자산을 보유한 GRE파트너스는 명동 입지를 고려해 로비로만 쓰이던 저층부를 수평 증축하고 상업시설을 추가했다.외관과 동선,토토 용지설비를 리테일에 맞게 최적화하자 임차 수요가 달라졌다.강정구 GRE파트너스 대표는 “임대료가 3억원에서 6억1000만원으로 두 배 이상 올랐다”고 설명했다.같은 입지,같은 건물에서도 용도를 세밀하게 조정하면 자산 가치가 재평가될 수 있음을 보여주는 대목이다.

여의도‘원센티널’도 오피스라는 기존 용도는 유지한 채 저층부만 부분 용도변경해 리테일 경쟁력을 강화했다.운영은 팝업·리테일 전문 기업 스위트스팟이 맡았다.여의도 금융 중심지 특성상 과거 저층부 상가는 단순 식음료 위주였지만,콘텐츠형 식음료(F&B)와 팝업 공간으로 재구성해‘목적 방문’을 유도했다.김신동 스위트스팟 전략기획실장은 “용도변경 승부처는 저층부”라며 “건물 전체를 바꾸지 않아도 저층부만 살아나면 자산의 인상이 완전히 달라진다”고 말했다.

여의도파이낸스타워 역시 24층을 오피스에서 리테일로 바꿔 점심시간마다 직장인들로 붐비는 공간으로 탈바꿈했다.여의도 O2타워도 업무시설로만 쓰이던 빌딩을 매입해 지하 1층~지상 2층을 판매시설로 전환했다.

이런 부분 용도변경의 장점은 실패 위험이 상대적으로 낮다는 점이다.대규모 인허가나 구조 변경 없이도 시도할 수 있고,시장 반응에 따라 빠르게 수정이 가능해서다.

김용우 상무는 “여의도 업무지구 내 부족한 상업 시설을 확충하면 추가 임대 수익을 확보하고 자산 전체 현금흐름과 매각 가치까지 개선할 수 있다”며 “최근엔 면적당 임대료가 낮은 영화관이나 마트의 높은 층고를 활용해 하이엔드 오피스나 고사양 스튜디오로 전환하기도 한다”고 설명했다.

관객 감소로 문을 닫은 영화관도 새 쓰임을 찾고 있다.교회나 스튜디오,스포츠 시설로 활용할 수 있다고 판단한 새 주인이 나타나는 중이다.서울 송파구 문정동 가든파이브 10~11층에 있던 옛 CGV 송파점(전용면적 8925㎡·약 2700평)은 실적 부진으로 지난해 3월 폐점한 뒤 대형 교회‘새로운교회’가 인수했다.영화관의 복층 구조와 높은 층고가 대형 집회 시설로 활용하기에 적합하다는 판단에서다.프로젝트 관리를 맡은 강정구 대표는 “교회 내 식당을 없애고 교인 약 5000명이 주변 상권을 이용하도록 해 상생 모델을 구축했다”고 설명했다.

서울 종로구‘CGV 피카디리1958’은 일부 상영관의 높은 층고를 살려 클라이밍짐(피커스 클라이밍)으로 운영 중이다.사진은 피커스 클라이밍 종로점 내부.(피커스 클라이밍 제공)서울 종로구‘CGV 피카디리1958’은 2022년부터 일부 상영관을 스포츠 여가시설로 전환해 활용 중이다.높은 층고를 살려 클라이밍짐(피커스 종로·1호점)으로 탈바꿈했다.이후 CGV는 신촌과 구로에 2·3호점을 열며 사업을 확장하고 있다.롯데시네마는 지난해 10월 팬덤 전용 상영관‘아티스테이지’를 처음 선보였다.일부 영화관은 대관을 통해 소규모 결혼식이나 스포츠 경기 생중계 공간으로도 활용되고 있다.

[정다운 기자,조동현 기자 ]

[본 기사는 매경이코노미 제2343호 (2026.01.14~01.20일자) 기사입니다]

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