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더스쿠프 연속기획 넘버링+
10·15 부동산 대책 정밀분석②
임대차 대출까지 조인 대책
오히려 전세 수요 줄지 않아
전세가격지수만 상승해
대책 이후 상승률도 증가
대출 외 자금 유인 요소 많아이재명 정부가 꺼내든 '10ㆍ15 부동산 대책'엔 유주택자의 전세 대출을 규제하는 정책도 포함돼 있었다.일반적인 상황이라면 전세 수요는 이 대책에 막혀 꺾여야 한다.하지만 전세 시장은 대책 발표 후 더 요동을 쳤고 월세 시장까지 부정적인 영향을 받았다.연속기획 넘버링+ 10ㆍ15 부동산 대책 후' 2편이다. 
10·15 부동산 대책은 주택담보대출만 규제한 게 아니다.유주택자의 전세대출도 어렵게 만들었다.수도권 유주택자의 전세 대출을 총부채원리금상환비율(DSRㆍ차주 대출 연간 원리금 상환액/연간 소득)에 포함하면서 대출 부담을 키웠다.

하지만 전세 수요는 줄지 않았다.2025년 1월 125.2였던 KB부동산의 전세수급지수는 10월 157.7,11월 158.5로 상승했다.숫자가 100보다 크면 공급이 부족하다는 뜻인 만큼 전세수요가 꺾이지 않았다는 거다.

한국부동산원의 아파트 전세가격지수도 흐름이 똑같다.9월 101.58,10월 102.11,에볼루션 홈페이지11월 102.76으로 상승했다.더구나 10월ㆍ11월 상승률(이하 전달 대비)은 각각 0.52%,0.64%로,8월ㆍ9월 상승률인 0.26%,에볼루션 홈페이지0.38%보다 더 크다. 

식지 않은 열기는 월세 시장까지 달궜다.한국부동산원에 따르면,서울 아파트 월세가격지수(2025년 3월 기준 100)는 9월 101.97에서 10월 102.61,11월 103.25로 계속해서 상승세를 탔다.전달 대비 상승률은 10월 0.63%,11월 0.62%였다.10ㆍ15 대책 발표 직전인 7·8월 상승률 0.31%,0.30% 보다 2배나 높았다.10ㆍ15 대책 후 전월세 시장이 더 뜨거워졌다는 방증이다. 

문제는 부동산 시장의 과열이 쉽게 빠지지 않을 가능성이 높다는 점이다.KB부동산에 따르면,2025년 1~2월,에볼루션 홈페이지7월을 제외한 나머지 달의 서울 아파트 매매가격전망지수는 모두 100을 넘었다.이 지수가 이렇게 수개월간 100을 넘은 시기는 2021년 1~10월이 마지막이었다.[※참고: 아파트 매매가격전망지수가 100 이상이면 상승,에볼루션 홈페이지미만이면 하락 전망이 우세하다는 뜻이다.]
이 때문에 10ㆍ15 대책의 정책적 효과도 기대치를 한참 밑돌 것이란 지적이 나온다.이태경 토지+자유연구소 부소장은 "10ㆍ15 대책은 대출금 자체를 압박해 굉장히 강한 대출 규제였고 시장이 예전 같았으면 반응을 했을 것"이라면서 "대출 외에도 고소득,다른 유형의 자산을 처분하는 방식으로 부동산 시장 밖에서 자금이 흘러들어올 여유가 생긴 셈"이라고 말했다. 

정부는 1월 중순 주택 공급 대책을 추가로 발표하기로 했다.발표를 한차례 미뤘을 만큼 어떤 정책이 담길지 시선이 쏠리고 있다.일단 공공기관 이전지 등 서울 유휴부지 개발 계획이 대책에 포함될 가능성이 높다.국토교통부는 서울시와의 협의를 대부분 마무리한 상황이다.전세 공급방안으론 저층 주거지를 묶어 개발하는 '도심 블록형 공공임대 주택안'이 거론되고 있다.시장은 과연 1월 공급 대책으로 안정을 찾을 수 있을까.

최아름 더스쿠프 기자

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