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매수한 외지인 수 4년 만에 최다
직거래,일부 가족 간 거래로 추정

사진= 권현구 기자
지난해 서울 집값이 크게 오르며 서울에서 집합건물(아파트,빌라,오피스텔 등)을 매수한 외지인이 4년 만에 가장 많았던 것으로 나타났다‘똘똘한 한 채’를 위해 자산가치 상승 가능성이 가장 높은 서울에 건물을 매수하는 것이다.서울 집값이 천정부지로 치솟자 세금부담을 줄이기 위한 가족 간 거래로 추정되는 직거래도 전년보다 늘었다.

14일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 서울 집합건물을 매수한 외지인의 수는 4만6022명으로 집계됐다.집값 상승기였던 2021년(5만2461명) 이후 4년 만에 가장 많다.2022~2024년간 3만명대에 머물렀던 외지인 매수 건수는 지난해 서울 집값이 뛰면서 4만명을 넘겼다.한국부동산원에 따르면 지난해 서울 아파트값은 12월 마지막 주(12월 29일 기준)까지 누적 8.71% 올랐다.반면 지방은 1.13% 하락했다.

외지인 매수는 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 초고가 주택 밀집 지역보다 상대적으로 가격이 낮거나 중소형 평형의 주택이 많은 지역에 몰렸다.송파가 3426명으로 가장 많았고 강동(3038명),마포(3001명),영등포(2900명),동대문(2558명) 등 순이다.

지난해는 6·27,10·15 대책 등 강력한 수요 억제 정책이 연이어 나오며 대출 한도가 줄고 실거주 의무가 강해졌다.그럼에도 서울 집값이 상승세를 보이자 외지인들이 매수를 이어간 것이다.

월별로 보면 지난해 1월 2762명 수준이었던 외지인 매수 건수는 대출 규제 가능성에‘막차 수요’가 몰린 6월(4803명) 고점을 찍었다.이후 대출 규제가 시행되며 7~8월은 매수세가 주춤했다.부동산 규제 가능성이 언급된 9월부터 매수가 다시 늘다가 토지거래허가제 시행으로 10~11월은 다시 주춤했다.이후 시장이 규제에 적응하면서 12월에는 매수가 다시 늘었다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “아파트는 10·15 대책 이후 실거주자만 매입할 수 있게 됐지만,믹스매치 토토빌라와 오피스텔 등은 갭투자도 가능하다”며 “소유자는 결국 가격 상승 여력이 있는 곳을 고르게 되기 때문에 서울 내에서도 비교적 가격이 오를 만한 지역에 매수가 이어진 것으로 보인다”고 분석했다.

이런 상승세 속에서 지난해 공인중개사 없이 개인 간 직거래된 아파트도 증가했다.이날 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 직거래된 서울 아파트는 1828건(법인·공공기관 매수 및 해제거래 제외)으로 집계됐다.2024년(1569건)보다 16.5% 증가한 수치다.

직거래 증가 요인으로는 집값의 최대 0.5%인 중개수수료 절약,믹스매치 토토온라인플랫폼 발달 등이 꼽힌다.하지만 전문가,업계 관계자들은 아파트 직거래 상당수가 세금 부담을 낮추기 위한‘가족 등 특수관계인 간 거래’라고 본다.현행법상 가족 간 부동산 거래는 시세보다 30% 또는 3억원 이하 가격으로 이뤄지면 정상거래로 간주한다.

시세보다 10억원 이상 낮게 거래되는 직거래도 곳곳에 나타났다.서울 강남구 압구정 현대 6,7차 전용 157㎡는 지난해 7월 11일 66억원(3층)에 직거래됐는데,일주일 뒤인 18일 89억원(1층)에 거래됐다.양천구 목동신시가지14단지 전용 108㎡은 지난해 11월 18일 16억5100만원(5층)에 직거래됐는데,앞선 10월 21일 27억7000만원(8층)보다 10억원 이상 낮은 값에 손바뀜했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “시세보다 10억원 이상 싼 직거래는 일반적이지 않다”며 “당국의 소명 요구가 이뤄질 것”이라고 말했다.한 부동산 업계 관계자는 “편법 증여로 보이는 거래는 소명해야 하기 때문에 부촌에선 특수관계인 간 직거래 시 대부분 전문가 컨설팅을 받는다”고 말했다..