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다방,지난해와 올해 실거래가 분석
월 매매 거래량 -50~180% 요동
전셋값으로 분양 잔금 치르기 어려워
신축 일부는 전세 비중 20%→2%올해 한 해 정부와 서울시가 주택담보대출 한도 일괄 제한,토지거래허가구역(허가구역) 확대 등 부동산 대책을 잇따라 발표하면서 그때마다 서울 아파트 월별 거래량이 크게 출렁인 것으로 집계됐다.신축 아파트는 전세 매물도 급감하는 추세다.
매매 시장이 대책의 직격탄을 맞았다.11일 부동산 정보업체 다방이 지난해와 올해 1~11월 국토부 실거래가 정보를 분석한 결과,올해 서울 아파트 월별 거래량 증감률은 전년 대비 -50.1%에서 최대 +180.9%까지 벌어졌다.서울시의 허가구역 해제와 확대 재지정이 있었던 2,3월 거래량은 전년 동기 대비 각각 149.9%,139.5% 증가했다.이후 4,5월엔 각각 23.6%,60.9% 상승해 증가폭이 다시 축소됐다.
주택담보대출 한도를 6억 원으로 제한한 6·27 대출 규제가 발표된 6월 서울 아파트 거래량은 1만2,595건으로 올해 들어 가장 많았다.전년 동기(7,958건)와 비교해 58.3% 급증한 수치로,대책이 발표되기 전까지 집값이 끌어오르며 '패닉 바잉(공황 구매)' 수요가 잇따랐기 때문으로 분석된다.9·7 주택 공급 확대 방안이 나온 9월 거래량도 8,975건으로 전년 동기(3,195건)보다 180.9%가량 치솟았다.
서울 전역과 경기 12곳을 규제지역 및 허가구역으로 묶은 10·15 부동산 안정화 대책 발표 후에는 거래량이 크게 위축됐다.11월 서울 아파트 거래량은 2,494건으로 대출 규제를 받던 전년 동기(3,558건)보다도 29.9%나 감소했다.7월(-50.1%)과 8월(-30.0%)에 이어 세 달 만에 다시 감소세로 전환된 것이다.경기의 아파트 거래량은 1만789건으로 전년 대비 3,059건(39.6%) 증가하며 서울과 상반된 양상을 보였다.다방 관계자는 "대출 부담과 매수 심리 위축으로 서울에서 상대적으로 진입 장벽이 낮은 위성 수도권으로 이동하려는 현상이 두드러지고 있어 면밀한 관찰이 필요하다"고 말했다.
신축 아파트 입주·전세도 영향
주택담보대출 규제는 서울 신축 아파트 입주까지 영향을 미쳤다.수분양자들이 대출 규제에 잔금을 마련하지 못해 인기 지역에서는 전셋값 상승 폭 확대가 우려된다.
이날 주택산업연구원(주산연)에 따르면 이달 전국 아파트 입주전망지수는 75.5로 전월(79.8)보다 하락했다.특히 수도권에서 서울(85.2→76.6)과 인천(72→59)의 하락 폭이 컸다.경기는 지수는 서울 수요가 이동해 소폭(1.3포인트) 오른 70.9를 기록했다.지수가 100을 밑돌면 기업들이 그달 입주 성적이 부진하다고 전망한 것으로,입주를 시작하는 아파트에 입주 못 하는 수분양자가 많다는 뜻이다.
입주가 어려워진 결과,포인트홀덤 총판수도권 일부 지역에서는 전세 매물이 감소했다.허가구역 확대에 따라 해당 지역에서는 전셋값을 활용해 잔금을 납부하기가 어려워진 영향이 컸다.주산연은 "수도권 대단지 아파트 입주 시 통상 총 가구수의 20% 정도가 전세 매물로 시장에 나오는데 최근 입주를 앞둔 서울과 경기 광명시 대단지에서는 이 비율이 2%에 그치고 있다"고 설명했다.
이에 따라 서울과 수도권 인기 입지에서는 전셋값 상승률이 고공행진을 거듭할 가능성이 있다.서울과 경기 전셋값은 이미 지난달부터 매주 0.1% 이상 오르고 있다.한국부동산원이 집계한 이달 둘째 주(8일 기준) 전셋값 상승률은 서울이 0.15%,수도권이 0.13%를 기록해 비수도권(0.05%)을 크게 웃돌았다.
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