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서울 성동구 행당동 서울숲더샵.한국 상업용 부동산 시장 변화를 상징하는 현장이다.3년 전만 해도 이곳은 유령 상가였다.2014년‘엔터식스 한양대점’으로 문을 열었지만 코로나19 파고를 넘지 못했다.100여개 브랜드가 빠져나간 자리,지하 2층부터 지상 4층까지 6개 층은 공실이었다.인근 왕십리역점이 쿼드러플 역세권 힘으로 버틴 것과 달리 애매한 입지와 소비 트렌드 변화는 이곳을 외면했다.

그런 공간이 최근 되살아났다.쇼핑백 든 고객이 사라진 자리에 사원증 목걸이를 한 직장인이 쏟아진다.GC(녹십자)그룹이 흩어져 있던 계열사를 이곳으로 모아서다.방치됐던 쇼핑몰이 대기업 사옥으로 바뀐 반전 주역은 부동산 투자개발사 GRE파트너스와 상업용 부동산 전문기업 알스퀘어다.이들은 쇼핑몰 높은 층고와 넓은 주차장을 오피스 장점으로 활용했다.단순 리모델링이 아니다.공간 DNA를 수술해 자산 가치를 살린‘용도변경(Conversion)’의 시대가 왔음을 보여주는 사례다.

바야흐로 상업용 부동산‘용도변경’전성 시대다.시장은 왜 신축(New Development) 아닌 재생(Regeneration)에 열광할까‘레트로 유행’탓이 아니다.철저한 자본 논리‘수지타산(ROI)’과‘리스크 헤지(Risk Hedge)’가 만든 결과다.

커넥팅더닷츠는 아파트 단지 내 빈 커뮤니티 시설이나 상가 공실을 아이 돌봄 공간‘째깍섬’으로 바꿔,사회적 결핍을 해결하는 동시에 건물 가치를 높였다.사진은 지난해 12월 초 문을 연 경기 파주‘째깍다감 스타필드빌리지 운정.(커넥팅더닷츠 제공)왜 용도변경 뜨나

신축 공사비 껑충…‘잘 고쳐 쓰자’열풍

부동산 경제학 관점에서 보면 최근 용도변경 열풍의 원인은 복합적이다.

우선‘신축 불가능’에 가까운 비용 구조가 용도변경을 부추기고 있다.서울 오피스 신축 공사비(Hard Cost)는 3.3㎡당 1000만원 시대를 열었다.3년 전 500만원대던 것이 원자재 가격과 인건비 상승으로 두 배가 됐다.금융비용(Soft Cost)은 재앙이다.브릿지론에서 본PF로 넘어가는 사다리는 끊겼고 연 10%를 웃도는 금리는 시행사 이익을 갉아먹는다.

업계에서는 맨땅에 건물을 새로 올리는‘그린필드(Greenfield)’투자는 사실상 어렵다는 판단이다.그린필드란 개발되지 않은 부지 위에 처음부터 프로젝트를 시작하는 방식이다.반면 용도변경은 건물을 짓느라 이미 들어간 돈,즉‘매몰비용(Sunk Cost)’인 뼈대(골조)를 부수지 않고 그대로 재활용해 비용을 아낀다.공사비를 40% 이상 줄이고 인허가와 공사 기간을 반으로 단축해 자본 회수(Exit) 시점을 앞당긴다.고금리 시대,자본이 선택할 수 있는 가장 현실적인‘이익 방정식’이다.

‘최유효이용(Highest and Best Use·HBU,카지노 무료 스핀 없음 보증금 영국잠깐용어 참조)’주기가 짧아진 점도 무시할 수 없다.건물 물리적 수명은 40~50년이지만 경제적 관점의 최유효이용 수명은 훨씬 짧다.10년 전만 해도 노른자위 땅의 정답은 쇼핑몰이었다.사람들이 직접 와서 지갑을 열어서다.지금은 e커머스 활성화로 다들 스마트폰으로 물건을 산다.땅은 그대로인데‘돈 버는 방식’이 바뀌었다.

공급 부족에 시달리는 오피스로 눈을 돌린다면 어떨까.이것이 바로 달라진 시장 흐름에 맞춰 새로운‘최유효이용’을 찾아가는 과정이다.

서울‘프라임 오피스(연면적 3만3000㎡ 이상 랜드마크 빌딩)’공실률은 2% 미만(JLL코리아 기준)이다.통상 자연 공실률인 5%를 한참 밑도는 공급 부족 상태다.알스퀘어가 엔터식스를 오피스로 바꾼 것은 쇼핑몰이라는‘과거 최유효이용’을 오피스라는‘현재 최유효이용’으로 조정한 합리적인 선택이었다.

상황이 변하자 자본 시장이 발 빠르게 움직였다.기관투자가와 해외 자본 입장에서는 틈새시장이던 밸류애드(Value-add·가치상승) 시장이‘메인 스트림’으로 부상했다고 본다.글로벌 부동산 컨설팅 기업 컬리어스에 따르면,최근 서울 상업용 부동산 시장에서 용도변경을 포함한 밸류애드 투자 비중이 급격히 늘고 있다.

코리빙(공유 주거) 기업‘홈즈컴퍼니’가 영국 자산운용사 ICG(Intermediate Capital Group)와 손잡고 3000억원 규모 코리빙 펀드를 조성한 것이 대표적인 예다.이 자금은 국내 노후 숙박 시설이나 오피스를 매입해 주거 시설로 바꾸는 프로젝트에 투입된다.서울숲더샵 프로젝트를 주도한‘GRE파트너스’역시 저평가된 자산을 매입해 가치를 높이는 밸류애드 전략으로 운용자산(AUM) 규모를 공격적으로 불리고 있다.

서울 반포에서는‘조(兆) 단위’빅딜이 터졌다.스타로드자산운용이 운용하는‘폴코리아반포PFV’프로젝트다.옛 쉐라톤 팔래스 호텔 부지를 매입해 5성급 호텔과 하이엔드 오피스텔로 용도를 변경하는 사업으로 총 사업비만 약 3조원에 달한다.기존 호텔 기능을 살리되 강남권 고급 주거 수요를 반영해 오피스텔을 결합했다.저층부에는 K뷰티 기반 헬스케어·웰니스 시설을 넣어‘도심형 웰니스 랜드마크’를 노린다.

모텔이 호텔로 상가가 사옥으로

콘텐츠 입힌 공간의 재발견

알스퀘어가 데이터 기반 하드웨어 혁신을 보여줬다면 글로우서울과 더휴식은 입지 열위를 콘텐츠로 뒤집는 소프트웨어 혁신 사례를 보여주고 있다.

글로우서울은 종전 부동산 입지론을 깼다.종로구 창신동 절벽마을이나 대전 소제동 관사촌처럼 전통 개발 관점에서는‘버려진 땅’을 노린다.접근성은 나쁘지만 그곳만이 가진 독특한 풍경과 스토리를 디자인으로 살려 2030세대를 부른다.콘텐츠가 수요를 창출하며 입지 가치를 역으로 끌어올리는‘입지 차익거래(Location Arbitrage)’전략이다.

더휴식은‘모텔’용도를 재정의해 틈새시장을 파고들었다.러브모텔은 음지에서 현금 장사하는 곳이라는 편견을 깨고‘놀이 공간’으로 바꿨다.객실에 고사양 PC,스파,영화관을 설치해‘아늑호텔’브랜드를 입히자 3만원짜리 대실이 8만원짜리 콘텐츠 룸으로 변했다.낙후된 모텔을 싸게 구매해 가치를 높여 파는 전략은 금융권 부실채권(NPL) 투자 방식과 흡사하다.

주거 시장에서도 용도변경은 대안이다.맹그로브는 코로나19 직격탄을 맞은 도심 비즈니스호텔을 1인 가구 코리빙(Co-living) 하우스로 전환했다.매일 주인 바뀌는 불안정한 숙박 매출을 월 단위 안정적 임대 수익으로 바꿨다.로컬스티치와 로카101 역시 낡은 고시원과 여관을 크리에이터 주거·업무 공간으로 탈바꿈시켰다.단순 임대료를 넘어 커뮤니티 멤버십과 식음료 매출을 더해 단위 면적당 수익을 높이고 있다.

공간을‘매체’로 보는 시각도 있다.프로젝트렌트와 스위트스팟은 공실을 기업‘마케팅 전초기지’로 바꿨다.성수동 낡은 상가나 빌딩 로비에 팝업스토어를 유치해 임대료 아닌 마케팅 예산을 수익원으로 삼는다.

사회적 결핍을 해결하며 건물 가치를 높이는‘임팩트 비즈니스’모델도 눈길을 끈다.커넥팅더닷츠(째깍악어)는 아파트 단지 내 빈 커뮤니티 시설이나 상가 공실을 아이 돌봄 공간‘째깍섬’으로 바꿨다.아이 맡길 곳 없는 3040 부모가 몰려들자 죽어가던 상가 전체에 온기가 도는‘샤워 효과’가 발생했다.KB골든라이프케어가 도심 오피스 빌딩을 요양 시설로 바꾼 것 역시 고령화 메가 트렌드에 맞춰 건물 용도를 재조정한 사례다.

변수는 없나

규제·금리·운영‘3중고’넘어야

물론 용도변경이 만능열쇠는 아니다.가장 큰 암초는‘숨은 규제’다.건축물 용도를 바꾸려면 현행 건축법규를 모두 충족해야 하는데,카지노 무료 스핀 없음 보증금 영국이 과정에서 배보다 배꼽이 커진다.대표적인 복병이‘주차장법’이다.과거 기준으로 지어진 단독주택을 근린생활시설(상가)로 바꾸려 해도 강화된 주차 대수를 확보하지 못해 사업이 좌초되는 경우가 부지기수다.정화조 용량 부족으로 수천만원을 들여 정화조를 새로 묻거나 원인자부담금을 내야 하는 일도 흔하다.

‘학교보건법’도 넘기 힘든 벽이다.학교 경계로부터 200m 이내인‘교육환경보호구역’에서는 아무리 좋은 기획이라도 호텔이나 유흥 시설로 변경이 원천 봉쇄된다.건물 안전성 문제도 발목을 잡는다.용도변경 시 구조 안전 진단은 필수다.오래된 건물은 내진 설계가 미흡해 H빔 보강 등 공사비가 예상보다 크게 늘어나는 경우가 종종 발생한다.

금융 리스크는 무거운 짐이다.금리가 5~6%를 웃도는 상황에서 확실한 순영업소득(NOI)이 뒷받침되지 않으면‘역레버리지(Negative Leverage)’늪에 빠진다.대출 금리가 부동산 투자 수익률보다 높아 부채를 쓸수록 손해를 보는 구조다.더욱이 금융권은 리모델링 건물의 담보 가치를 보수적으로 평가한다.신축과 달리 미래 현금흐름을 인정받기 어려워 대출 한도가 깎이기 일쑤다.

‘운영 역량’도 성패를 가르는 요소다.용도변경은 단순히 힙한 인테리어 사업이 아니다.지속 가능한 콘텐츠와 디테일한 운영 노하우가 없으면 젠트리피케이션이나 트렌드 변화에 휩쓸려 1~2년 내에 위기를 맞을 수 있다.

흐름은 분명하다.부동산은‘소유(Owning)’에서‘운영(Operating)’으로‘시세차익’에서‘현금흐름(Cash Flow)’으로 패러다임이 넘어갔다.1970년대 강남 개발 시대 성공 방정식인 “사두면 오른다”는 신화는 끝났다.대한민국 부동산 시장은‘기획력’과‘운영력’차이가 자산 가치에‘0(Zero)’하나를 더 붙이느냐 마느냐를 결정하는 시대로 진입했다.

잠깐용어 *최유효이용 | 합법적이고 물리적으로 가능한 범위 내에서 최고의 수익을 올릴 수 있는 용도를 말한다.쉽게 말해 “이 땅에서 뭘 해야 돈을 제일 많이 벌까”에 대한 답이다.

[박수호 기자 ]

[본 기사는 매경이코노미 제2343호 (2026.01.14~01.20일자) 기사입니다]

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