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李 “양도세 중과 유예,연장 안해”
1주택자 장기보유공제도 손댈 듯
이재명 대통령이 오는 5월 9일 만료되는‘다주택자 양도세 중과 제도 유예’에 대해 “연장은 전혀 고려하지 않고 있다”고 23일 밝혔다.신년 기자 간담회를 통해 “주택을 많이 가진 사람들이 집을 내놓게 하는 방안을 찾고 있다”며 다주택자 양도세 중과 재개를 암시했는데 사실상 이를 못 박은 것이다.
이 대통령은 이날 소셜미디어(SNS) X(옛 트위터)에 올린‘부득이 세제를 손보게 된다면 비거주용과 거주용은 달리 취급해야 공정하지 않을까요’라는 제목의 글에서 이같이 밝혔다.다주택자 양도세 중과가 되살아나면 3채 이상을 가진 다주택자는 최대 82.5%에 달하는 세금을 내야 한다‘세금 폭탄 부활’카드로 다주택자들의 매물 출회를 압박하겠다는 의도로 풀이된다.
이 대통령은 1주택 장기보유특별공제 제도도 손질을 예고했다.“비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자 투기용이라면 장기 보유했다고 세금 감면은 이상해 보인다”면서 “장기보유특별공제 제도가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴”이라고 한 것이다.이른바‘똘똘한 한 채’를 보유한 일부 1주택자를 겨냥한 것으로 풀이된다.하지만 직장·교육 등의 사유로 불가피하게 비거주 1주택자가 된 경우 등 반발이 예상된다.장기보유특별공제 개편은 소득세법 개정 사항이라 당장 적용할 수는 없다.
이 대통령의 이날 메시지를 두고 부동산 업계에서는‘6월 지방 선거 전까지 최대한 서울 아파트 가격을 낮추겠다는 전략’이라는 해석이 나온다.이 대통령 스스로 “부동산 세금 규제는 마지막 수단”이라고 한 만큼,슬롯 머신 돈 따는 꿈세제를 개편하는 대신 기존 혜택을 축소하는‘우회로’를 통해 다주택자들의 매물을 유도하겠다는 것이다.
대통령이 SNS를 통해 특정 세제 혜택의 종료를 직접 예고한 것은 이례적이다.이는 정부의 부동산 정책이 시장에서 먹혀들지 않는 데 대한 답답함과,선거 전 가시적인 성과(집값 하락)를 내야 한다는 조바심이 복합적으로 작용한 결과로 해석된다.
다주택자 양도세 중과는 조정대상지역에서 주택을 팔 때 기본 세율(6~45%)에 추가 세율을 얹는 제도다.2주택자는 20%포인트,3주택 이상은 30%포인트가 더해진다.여기에 지방소득세(10%)까지 포함하면 3주택 이상 다주택자의 최고 실효세율은 82.5%까지 올라간다.
정부가 유예 연장을 하지 않으면 5월 10일부터는 다주택자의 매도 부담이 급격히 커진다.우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원 분석에 따르면,서울에서 아파트 매도 차익이 10억원일 때 기존에는 양도세로 3억2891만원을 내지만,제도 시행 이후에는 2주택자는 6억4076만원,슬롯 머신 돈 따는 꿈3주택자는 7억5048만원을 내야 한다.양도세가 두 배 이상 불어나는 것이다.
이 대통령의 이번 발언은 각종 규제에도 매물을 내놓지 않는 다주택자에게‘5월 9일까지 팔아라’는 경고를 보낸 것으로 풀이된다.하지만 전문가들은 다주택자의 급매물은 제한적일 것으로 보고 있다.똘똘한 한 채만 남기고 처분하거나 자녀 증여를 통해 다주택자에서 탈출한 사례가 많기 때문이다.실제로 서울의 집합건물(아파트·빌라) 증여 건수는 지난해 11월 717건에서 12월 1054건으로 한 달 만에 47% 증가했다.고종완 한국자산관리연구원장은 “지난해 말부터 정부 규제가 강화될 것을 예상하고 있던 만큼 이미 팔 사람들은 다 판 상황”이라고 했다.
강남 3구 등 집값 상승세가 가파른 지역의 다주택자들은 버티기를 선택할 가능성이 크다.과거 문재인 정부도 양도세 중과로 다주택자들을 압박했지만 오히려 집값이 올랐던 경험이 있기 때문이다.고준석 연세대 상남경영원 교수는 “5월 10일 이후에는 다주택자가 내놨던 매물도 거둬들이면서 매물 잠김 현상은 더욱 심해져 집값 상승에 되레 기름을 붓는 결과가 될 수 있다”고 우려했다.
현실적으로 급매가 쉽지 않다는 지적도 나온다.세입자가 있는 상태로 집을 팔려고 해도 토지거래허가제로 인해 전세 낀 주택 매매가 사실상 불가능해졌기 때문이다.
이 대통령의 메시지가 다주택자 규제에 그치지 않는다는 점도 주목된다.비거주 1주택자 장기보유특별공제(장특공) 배제를 시사한 대목이다.이 대통령은 “비거주 1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기 보유 혜택을 주는 건 이상하다”고 했다.비거주 1주택은 거주하지 않고 임대를 주는 1주택이지만,슬롯 머신 돈 따는 꿈사실상 투자 목적의 고가 1주택도 타깃이 될 여지를 열어둔 것이다.송승현 도시와 경제 대표는 “다주택자 규제를 꺼내 들면서 장기보유특별공제로 1주택자를 보호하면 오히려 똘똘한 한 채 현상이 심화될 수 있는 만큼 투기 목적의‘비거주 1주택’에 대한 혜택을 줄이겠다는 것”이라고 했다.
이재명 대통령은 지난 2021년 대선 후보 시절에도 장기보유특별공제 개편 카드를 검토했다.10년 이상 거주해 받을 수 있는 최대 40%의 공제율은 그대로 두고,주택 보유에 따른 공제율을 양도 차익에 따라 차등을 두는 방안이었다.이 제도가 고가 주택과 저가 주택에 동일하게 적용돼서 오히려 고가 자산을 보호하는 장치로 작동하고 있다는 이유였다.
하지만 1주택자의 장기보유특별공제율을 줄이는 것은 과도하다는 지적도 나온다.이창무 한양대 교수는 “이직이나 해외 출장 등 일상적인 이유로 살던 집을 급하게 전세를 주는 경우가 많은데,이를 세금으로 제한하는 것은 이동의 자유를 막고 보유한 집에 거주하도록 정부가 강제하는 것”이라고 했다.고준석 교수는 “고가 주택을 보유한 1주택자일수록 매도보다 증여를 택할 가능성이 높아 결국 양극화만 부추기게 될 것”이라고 했다.
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