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다세대주택 공동저당 관련 공인중개사 의무 명시
대법 "임대차보증금 회수 판단할 정보·자료 제공해야"[이데일리 남궁민관 기자] 부동산 공인중개사가 다세대주택 임대차계약 중개시 임차인에게 공동저당권이 설정된 임대인 소유 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리를 확인·설명하지 않았다면 공인중개사로서의 확인·설명 의무를 위반한 것으로 볼 수 있다는 대법원 판단이 나왔다.

다세대주택 공동저당 관련 임차인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단할 수 있도록 공인중개사가 성실하고 정확하게 정보 또는 자료를 제공할 의무가 있다고 명시적으로 판시한 첫 사례다.

대법원.(이데일리DB)

4일 법조계에 따르면 대법원 2부(주심 권영준 대법관)는 A건물 임차인인 B사내근로복지기금과 C씨가 한국공인중개사협회를 상대로 낸 공제금 청구 소송 상고심에서 원고 패소 판결한 원심을 파기하고,사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다.

A건물은 다세대주택 및 오피스텔 등으로 이루어진 집합건물로,임대인은 건물의 구분건물 23개를 공동담보로 해 채권최고액 18억원으로 근저당권을 설정했다.2017년 B사내근로복지기금과 C씨는 공인중개사를 통해 각각 2층과 5층 각 호를 임대차보증금 6000만원에 임대했다.당시 공인중개사는 각 중개대상물 확인·설명서에 중개대상물이 공동주택이 아닌 단독주택으로 표시했고,권리관계란에 중개 대상물에 채권최고액 18억원의 근저당권이 설정돼 있다는 내용을 기재했다.실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항은 공란으로 뒀다.

이후 해당 건물에 대해 임의 경매가 개시돼 2022년 23개 구분건물들이 매각되면서,카지노 시즌 3 확정소액보증금 최우선변제권을 보유한 임차인들에게 제1순위로 배당되고 그 나머지가 이 사건 공동근저당권의 근저당권자 등에게 배당됐다.B사내근로복지기금은 배당액이 없고,카지노 시즌 3 확정C씨는 250만원을 배당받았다.

B사내근로복지기금과 C씨는 각 임대차계약 중개 당시 공인중개사가 공인중개사법에서 규정한 중개대상물 확인·설명 의무를 제대로 이행하지 않아 임대차보증금을 회수하지 못하는 손해를 입었다며 해당 공인중개사의 손해배상책임을 보장하기 위한 공제사업을 하는 한국공인중개사협회를 상대로 공제금을 청구하는 소송을 제기했다.

1·2심 재판부는 “피고 보조참가인(공인중개사)이 중개대상물에 근저당권이 설정돼 있는 것을 확인·설명했다”며 “다세대주택은 다가구주택과 달리 임대차계약을 중개할 때 임차의뢰인에게 다른 세대의 임대차 현황에 관한 상황을 확인해 고지할 의무가 없으므로,카지노 시즌 3 확정피고 보조참가인은 공인중개로사로의 의무를 모두 이행했다”고 판시,원고 패소 판결했다.

대법원의 판단은 달랐다.

대법원은 “다세대주택 건물 중 임대의뢰인 소유의 특정 세대에 대한 임대차계약을 중개하는 개업공인중개사는 중개대상물 및 그 건물 중 임대의뢰인 소유의 다른 세대에 공동저당권이 설정되어 있는 경우,민법 제368조에 따라 중개대상물의 경매대가 중 중개대상물이 분담할 피담보채권액을 제외한 나머지 부분을 통해 임차의뢰인이 임대차보증금을 제대로 회수할 수 있는지 판단하는 데 필요한 중개대상물의 권리관계 등에 관한 정보나 자료를 성실하고 정확하게 제공할 의무가 있다”고 봤다.

이어 “즉 개업공인중개사는 임차의뢰인에게 중개대상물의 부동산등기부에 표시된 공동저당권의 권리관계를 확인·설명하는 것에 그치지 않고 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대의 부동산등기부에 표시된 선순위권리도 확인·설명해야 한다”고 강조했다.

대법원은 “또 동일인이 다세대주택 여러 세대를 소유하는 경우에는 그 다세대주택 건물 중 공동저당권이 설정된 임대의뢰인 소유의 다른 세대에도 임차인이 있을 가능성이 크다”며 “개업공인중개사는 임대의뢰인에게 다른 세대에 임대차계약을 체결하고 거주하는 임차인이 있는지를 확인하고 임대차보증금,카지노 시즌 3 확정임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료를 요구해 이를 확인한 다음 이를 임차의뢰인에게 설명하고 그 자료를 제시하여야 한다”고 판시했다.

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