ABL 농구|작혼 일섭

第五人格

용도변경을 통한‘밸류애드(Value-add)’전략은 죽은 자산도 되살리는 해법처럼 여겨지지만,자칫하면 멀쩡한 자산까지 망가뜨리는‘독이 든 성배’가 될 수 있다는 지적도 나온다.사진은 서울 성동구 행당동 서울숲더샵 단지 내 상가 리모델링·용도변경 전 모습.(알스퀘어 제공)낡은 오피스를 호텔로,장사가 안 되는 상가를 주거 시설로.상업용 부동산 시장에‘용도변경’바람이 거세다.이른바‘밸류애드(Value-add)’전략은 죽은 자산도 되살리는 해법처럼 여겨진다.용도만 잘 바꾸면 임대 수익과 자산 가치 상승을 동시에 노릴 수 있다는 기대 때문이다.

하지만 현장의 목소리는 냉정하다.용도변경은 마법의 지팡이가 아니라,자칫하면 멀쩡한 자산까지 망가뜨리는‘독이 든 성배’가 될 수 있다는 지적이다.실패한 프로젝트들을 뜯어보면 공통점이 있다.시장 유행만 좇아 “일단 바꾸고 보자”며 덤벼들었다가 규제의 벽에 부딪히거나,ABL 농구막상 공사를 끝내고 보니 운영 역량이 없어 문을 닫는 식이다.전문가들은 “용도변경은 신축보다 까다로운 고난도 수술”이라며 “규제·구조·유행·자금·운영이라는 다섯 톱니바퀴가 정확히 맞물려야 성공할 수 있다”고 입을 모은다.

1.숨은 규제의 덫

설계도 그리기 전에 막힌다

실패의 조짐은 매입 단계에서부터 나타난다.가장 흔한 오해는‘내 건물이니 마음대로 바꿀 수 있다’는 생각이다.김준석 BSN건축사사무소 건축사는 “외관만 보고 용도변경을 판단했다가 인허가 단계에서 수개월씩 지체되는 사례가 적지 않다”며 “구조 보강,소방·피난,주차 기준처럼 눈에 보이지 않는 규제가 사업 성패를 가른다”고 말했다.

대표 뇌관이 생활형숙박시설(생숙)이다.한때 틈새 투자처로 각광받던 생숙을 오피스텔이나 주택으로 바꾸려는 시도가 늘었지만,현실은 보기와 다르다.오피스텔로 용도를 변경하려면 가구당 1대(전용 60㎡ 이하는 0.7대)의 주차 공간을 확보해야 한다.복도 폭도 1.8m 이상이어야 한다.애초에 생숙 기준(복도 폭 1.5m)으로 지어진 건물을 뜯어고치는 건 사실상 재건축 수준의 공사가 필요하다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “생숙은 애초에 주차 기준을 낮게 적용받아 지어졌기 때문에 주거용 전환 시 주차 면적 확보가 가장 큰 걸림돌”이라며 “법적 요건을 맞추지 못해 이러지도 저러지도 못하는‘좀비 현장’이 11만실에 달한다”고 지적했다.

용도변경은 단순히 간판만 바꿔 다는 게 아니다.하위 시설군(오피스 등)에서 상위 시설군(호텔 등)으로 갈수록 인허가 문턱은 기하급수적으로 높아진다.

김용우 CBRE코리아 리테일 총괄상무는 “건축물대장상 용도만 보고 덤볐다가 지구단위계획 같은 상위 규제에 막혀 사업이 좌초되는 사례를 수없이 봤다”며 “수요 분석 이전에 법적 가능성부터 타진하는 게 순서”라고 강조했다.

2.천장 뚫고 기둥 옮길 수 있나

규제보다 무서운 물리적 한계의 벽

규제의 산을 넘어도 더 큰 벽이 기다린다.바로 건물 자체가 가진‘물리적 한계’다.이주현 월천재테크 대표(부동산학 박사)는 “용도변경 상담이 들어와 현장 실사(DD)를 나가보면 절반 이상은‘불가능’판정을 받는다”고 전했다.인허가가 문제가 아니라,건물의 뼈대가 새로운 용도를 감당할 수 없는 경우다.

예를 들어,낡은 오피스를 호텔로 바꾼다고 가정해보자.호텔 객실은 투숙객이 편안함을 느낄 수 있는 적정 층고와 천장고,복도 폭이 필수다.법적 기준은 차치하더라도,층고가 너무 낮으면 리모델링을 해도 답답한 느낌을 지울 수 없다.신보연 세종대 부동산자산관리학과 교수는 “천장고가 2.5m도 안 나오는 건물은 아무리 인테리어를 잘해놔도 경쟁력 없다”고 잘라 말했다.

배관과 계단 위치도 골칫거리다.김준석 건축사는 “호텔이나 주거 시설은 각 실마다 화장실과 수도가 들어가야 하는데,기존 오피스 건물의 설비 구조로는 이를 감당하기 어려운 경우가 많다”며 “스프링클러를 새로 깔고 직통계단을 추가하다 보면 배보다 배꼽이 더 커지는 대수선 공사가 된다”고 설명했다.임지환 제로투엔 대표 역시 “도심 빌딩은 1층을 주차장으로 내주면 상가 임대 수익을 포기해야 하는데,여기서 사업성이 와르르 무너진다”고 덧붙였다.

3.유행은 KTX…공사는 완행열차

호텔 짓자 코로나…그러다 다시 각광

유행 주기가 짧아진 것도 리스크다.상업용 부동산 트렌드는 2~3년 주기로 급변한다.코로나19 팬데믹 때는 호텔을 오피스로 바꾸는 게 유행이더니,엔데믹 이후 외국인 관광객이 몰려오자 다시 오피스를 호텔로 되돌리려는 움직임이 분주하다.

문제는 타이밍이다.기획부터 인허가,시공,준공까지 용도변경에는 최소 1년에서 2년이 걸린다.

송승현 도시와경제 대표는 “지금 호텔이 부족하다고 해서 뛰어들었는데,막상 건물이 완공될 2년 뒤에도 호황일지는 아무도 장담 못한다”고 우려했다.특정 용도로 쏠림 현상이 발생하면 준공 시점에는 공급 과잉으로 공실 대란을 맞을 수도 있다.

김미숙 KB증권 연구위원은 “부동산 개발 기간은 생각보다 길다”며 “단기 유행보다는 해당 입지의 인구 구조와 산업 변화 같은 펀더멘털을 봐야 한다”고 조언했다.

권일 부동산인포 리서치팀장도 “기업들이 빠져나가는 구도심에서 유행만 믿고 오피스로 바꿨다가 낭패를 볼 수 있다”고 경고했다.

4.금융 비용 얕봤다간‘이자 폭탄’

공사 중‘소득 공백’도 고려해야

‘용도변경은 돈이 덜 든다’는 것도 대표적인 오해다.땅을 새로 살 필요가 없으니 초기 비용은 적어 보이지만,금융 구조를 들여다보면 꼭 그렇지도 않다.이주현 대표는 “신축은 PF(프로젝트파이낸싱)를 일으키지만,ABL 농구용도변경은 주로 담보대출이나 한도대출로 공사비를 충당한다”며 “금리가 오르거나 공사가 지연되면 이자 부담이 눈덩이처럼 불어난다”고 말했다.

최근 급등한 공사비는 치명타다.서정렬 영산대 부동산학과 교수는 “리모델링 공사비도 평당 1.5배 이상 뛰었다”며 “서울 핵심지가 아니면 담보 인정 비율도 낮아 제2금융권 고금리를 써야 하는데,자금력이 부족한 시행사는 버티기 힘들다”고 분석했다.

무엇보다 공사 기간 중 발생하는‘소득 공백’을 간과해선 안 된다.멀쩡히 월세 잘 나오던 기존 세입자를 내보내고 공사를 시작하는 순간부터 수입은‘0원’이 된다.

김미숙 연구위원은 “명도 비용과 공실 기간의 금융 비용까지 철저하게 계산기를 두드려봐야 한다”고 말했다.

5.하드웨어만 바꾸면 끝?

소프트웨어‘운영’이 진짜 승부처

우여곡절 끝에 건물을 다 지어놔도 끝이 아니다.돈을 벌어다주는 건‘운영(Operation)’이다.공간의 용도를 바꿨다면 그에 맞는 운영 전략도 새로 짜야 한다.하지만 많은 건축주가 하드웨어 변경에만 돈을 쓰고,소프트웨어인 운영에는 인색하다.

김준석 건축사는 “용도변경은 단순한 리모델링이 아니라 비즈니스 모델을 통째로 바꾸는 창업”이라며 “누구에게,얼마를 받고,ABL 농구어떻게 관리할지 구체적인 계획 없이 공간만 예쁘게 꾸며봐야 헛돈 쓰는 셈”이라고 꼬집었다.

타깃 고객에 따라 전략은 천차만별이다.권일 팀장은 “숙박 시설로 바꿨다면 외국인을 끌어들일 콘텐츠와 마케팅이 필수고,오피스라면 입주 기업의 편의를 위한 서비스가 핵심”이라며 “운영 전문성 없이 건물만 덜컥 바꿔놓으면 임대료는커녕 관리비만 축내는 애물단지가 된다”고 강조했다.김용우 상무 역시 “성공적인 밸류애드의 마침표는 결국 운영”이라며 “기획 단계부터 운영사를 참여시켜 공간 효율을 극대화해야 한다”고 조언했다.

[정다운 기자,조동현 기자 ]

[본 기사는 매경이코노미 제2343호 (2026.01.14~01.20일자) 기사입니다]

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