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재초환은 공급확대와 배치
개선이 아닌 '폐지'가 정답
"활성화 외치면서 규제강화" [파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다.<편집자주>
지난 22일 전국재건축정비사업조합연대 회원들이 재초환 폐지를 촉구하는 구호를 외치고 있다.연합뉴스 
지난 22일 '전국재건축정비사업조합연대'가 기자 간담회를 열고 정부·국회에 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지를 요구했습니다.이 단체는 재초환이 이재명 정부의 주택공급 확대정책과 배치되는 제도라고 지적했습니다.어떤 이유일까요.
李정부 공약집에 담긴 '정비사업 지원'
지난 2025년 6월 이재명 정부가 출범했습니다.공약집을 보면 '공급 활성화'가 있습니다.또 재개발·재건축 지원도 공약에 담겼습니다.
기대와 함께 출발했지만 정비사업 현장들은 매우 어려운 상황에 직면하고 있습니다.공사비 상승이 조합원들의 분담금 증가로 이어지면서 곳곳에서 아우성이 들려오고 있습니다.
상황이 이러자 정부는 '9·7 대책'을 발표하면서 공급 대책을 내놓았고,정비사업에 대한 지원도 약속했습니다.집값이 계속 오르는 가운데 정부는 또 다른 공급 대책을 준비하고 있습니다.
일각에서는 공급 대책이 계속 늦어지는 이유가 '확실한 공급을 위한 뾰족한 수가 없어서'라고 말합니다.하지만 가장 확실한 대책이 있습니다.바로 재초환 폐지입니다.
"재초환,개선이 아닌 폐지가 정답"
재초환 폐지에 대해 이야기할 때마다 '당연히 돈을 벌었으면 내야 한다'는 반응들이 많습니다.그러나 그렇게 간단한 사항이 아닙니다.
우선 시세차익이 크면 양도소득세로 납부하면 되는데,부담금을 걷어가는 '이중과세' 문제가 있습니다.이익이 확정되지 않은 상태에서 추정 소득으로 과세하는 '미실현 이익 과세'도 대표적인 문제입니다.
행정 편의적인 문제도 많습니다.재건축 진행에 따른 이익을 소유하던 조합원들에게 균등 부과하는 게 아니라,최종 소유자 한 명에게 모두 부과시키는 '형평성 문제'도 있습니다.
재건축 부담금은 조합원들에게 정부가 개별 부과하는 게 아니라 조합에게 1차 부과를 한 뒤 조합이 조합원들에게 개별로 징수를 하는 구조입니다.조합원들 간에 어떻게 나눠야 하는지 정확한 산정방식도 나와있지 않습니다.
사실 재초환이 왜 이렇게 엉터리인지는 깊게 들어갈 필요도 없습니다.그냥 처음부터 재초환은 '재건축하지 말라고 만든 제도'이기 때문입니다.당연히 '상식과 합리'와는 거리가 먼 사항입니다.이런 이유 때문에 재초환은 폐지돼야 합니다.어정쩡하게 손봐서 해결될 사항이 아니기 때문입니다.
"말은 활성화".뒤로는 '규제 강화'
정비사업 활성화를 아무리 이야기해도 재초환 폐지 없이는 어불성설 입니다.아무리 용적률을 완화하고,프라 그마 틱 판다인허가 단축을 위해 노력을 해도 재초환이 가로막습니다.
정부가 노력을 해서 조합원들의 분담금을 줄여준다고 가정해 보겠습니다.분담금이 줄었다는 말은 조합 수익이 늘었다는 말이고,수익이 늘었으니 재건축 부담금은 증가하게 됩니다.즉 '병 주고 약 주고'인 것이죠.
도심 공급은 재개발·재건축으로 이뤄집니다.한쪽 바퀴를 뺀 상태에서 공급이 잘 될 가능성은 없습니다.2026년부터 공급 절벽이 본격화되는 상황에서 공급의 중요성이 그 어느 때보다도 커지고 있지만,정부는 아직 여유가 많아 보입니다.사실 공급 의지도 없어 보입니다.정비사업을 옥죄는 정책들만 내놓고 있습니다.
문재인 정부는 재개발·재건축도 탄압의 대상으로 보고 각종 규제를 적용했습니다.이재명 정부는 정비사업 활성화를 외치고 있는데요.말로는 활성화를 한다고 하면서 뒤로는 규제를 더 강화하는 현실을 바로잡아야 합니다.
/김제경 투미부동산컨설팅 소장
※이 글은 필자의 주관적인 견해이며,프라 그마 틱 판다본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다
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