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Q.경기 성남시 분당구의 한 타운하우스에 거주하는 송모(73)씨는 과거 가게를 운영하다 중단한 뒤,현재는 남편과 함께 보유한 주택과 상가에서 발생하는 임대수입으로 생활하고 있다.거주 중인 주택 1채와 재건축 예정 아파트 1채,상가 2곳을 보유해 자산 대부분이 부동산에 집중돼 있다.특히 전세를 놓은 재건축 아파트는 향후 이주 과정에서 추가 자금 부담이 예상된다.송씨는 두 자녀에게 자산 상속을 고려하는 상황에서,부동산 비중 조정과 상속·절세 전략을 어떻게 설계해야 할지 조언을 구했다.

A.상가에서는 월 임대료가 안정적으로 발생해 노후 생활비의 핵심 재원으로 기능한다.시세 차익은 크지 않지만,현금 흐름이 예측 가능해 보유 전략이 합리적이다.재건축 아파트 역시 신축 후 가치 상승과 실거주 환경 개선을 고려하면 매각은 최후의 선택으로 미루는 게 바람직하다.규제지역 특성상 증여 시 취득세 부담이 커,증여보다는 실거주를 전제로 한 장기 보유가 유리하다.처분 시에는 장기보유특별공제를 통해 세 부담을 덜자.재건축 아파트 입주 시점에 맞춰 타운하우스를 매각해 이주자금 대출을 상환하자.대체주택 요건을 충족할 경우 양도소득세 비과세도 적용할 수 있다.매각 이후 남는 자금은 금융투자와 주택연금을 병행해 노후 현금 흐름을 만들고,자녀 증여는 부동산보다 금융자산으로 분산하는 편이 효율적이다.

◆노후 투자는‘현금 흐름’과 건보료 관리=은퇴 이후 부담은 수익 감소보다 건강보험료·의료비 같은 고정비 증가다.안정적인 현금 흐름을 확보하는 동시에 금융소득 증가에 따른 비용 확대를 함께 관리해야 한다.투자 경험이 많지 않다면 공격적 운용보다는 연 4% 안팎(금리+α)을 목표로 한 중립적 자산 운용이 적절하다.임대소득이 있어 지역가입자인 경우 연 금융소득이 1000만원을 넘으면 건강보험료 부담이 커질 수 있다.예컨대 3억원을 연 4%로 운용하면 금융소득은 1200만원에 달한다.절세 계좌를 활용해 고정비 부담을 줄이자.비과세종합저축(한도 5000만원)과 개인자산종합관리계좌(ISA·총 1억원 한도)를 활용해 금융소득을 비과세·저율과세로 분산하면 과세 대상 금액을 1000만원 미만으로 낮출 수 있다.

◆보험은‘치료비 대비’와‘상속세 유동성’에 집중=고령화로 의료비 부담은 구조적으로 늘고 있다.65세 이상 노인의 1인당 연평균 진료비는 536만원에 달한다(건강보험공단).부부 기준으로는 연간 의료비가 1000만원을 넘길 가능성도 크다.여기에 치매·간병 비용 등까지 더해지면 부담이 더 커진다.현재 보유 보험을 단기 치료비 중심 구조에서,장기 지출 위험에 대비한 보장 중심으로 재편하자.상속 자산이 20억원이 넘는 만큼,레볼루션 홀덤 총판배우자 공제 적용 여부에 따라 상속세 부담은 1억5000만~4억원 수준이 될 수 있다.상속종신보험 등을 활용해 1~2억원의 유동성을 마련할 것을 권한다.

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