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전세대출 규제·입주물량 감소에 계약 구조 이동

사진은 서울 한 부동산 중개업소 모습.2026.1.5/뉴스1 ⓒ News1 김명섭 기자

(서울=뉴스1) 윤주현 기자 = 서울 아파트 임대시장에서 전세와 월세의 경계가 흐려지고 있다.전세 물량이 줄어드는 대신 보증금과 월세를 함께 부담하는 '준월세' 거래가 늘고 있어서다.세입자의 주거비 부담이 커진다는 분석이 나온다.

20일 부동산R114에 따르면 지난해 서울 아파트 임대차 계약 중 준월세 비중은 55%에 달했다.

준월세 비중은 △2022년 51% △2023년 54% △2024년 54%로 꾸준히 확대됐다.전세 보증금이 월세의 240배보다 높은 준전세는 △2023년 59% △2024년 57% △2025년 56%로 점차 감소했다.

서울 아파트 가구당 평균 전셋값은 △2023년 6억 1315만 원 △2024년 6억 5855만 원 △2025년 6억 6937만 원으로 꾸준히 올랐다.입주 물량 감소로 순수 전세 선택지가 줄어들었다.세입자는 보증금과 월세를 동시에 부담해야 하는 계약 구조에 놓이고 있다.

2022년 서울 아파트 준월세 평균 보증금은 9943만 원,오늘 축구 국가대표 평가전 중계월세 128만 원이었다.지난해에는 보증금이 1억 1307만 원으로 1억 원을 넘어섰다.월세도 149만 원까지 상승했다.

전셋값 상승과 공급 부족으로 보증금은 상승했다.월세 부담까지 추가되는 계약 증가는 임차인의 주거비 상승으로 이어졌다.

전세대출에 대한 금융 규제가 강화되면서 세입자의 자금 조달 여건이 악화했다.이에 전세 수요가 월세로 이동하기보단 일정 수준의 보증금을 유지한 채 월세를 병행하는 '준월세'로 쏠리는 모습이다.

임대인 입장에서도 시중 예금금리(연 2~3%대)보다 훨씬 높은 4.7% 수준의 전월세전환율(2025년 10월 기준)이 매력적이다.앞으로 보유세 부담이 늘어날 가능성까지 겹치면서 전세나 순수 월세보다는 보증금 일부에 월세를 받는 '준월세'를 선택하는 경향이 커지고 있다.

김지연 부동산R114 리서치랩 책임연구원은 "수요자의 자금 부담과 임대인의 수익 추구가 맞물리며 준월세는 서울 전월세 시장의 핵심 계약 유형으로 자리 잡았다"며 "향후 서울 아파트 입주 물량 감소가 예고된 만큼 준월세 확대 흐름은 당분간 이어질 가능성이 크다"고 전했다..